Si estás pensando en comprar un terreno y deseas conocer las diferencias entre los tipos de terreno (urbano, urbanizable y no urbanizable), has llegado al sitio indicado. En esta web te explicaremos las diferencias más nobles entre estos tipos de terrenos.

Generalmente, la mayoría de las personas no tiene muy claro el tipo de suelo donde se ubica un terreno que les interesa, y este es un tema que frecuentemente genera confusión, lo que hace necesario conocer algunos conceptos básicos.

Conoce algunas de las principales características y las diferencias de terreno, urbano, urbanizable y no urbanizable a través de este post.

¿Por qué es importante conocer la clasificación del suelo?

Uno de los dolores de cabeza más frecuentes de los propietarios de terrenos, es la clasificación del suelo. En términos urbanísticos, son tres los grandes tipos de terreno que se diferencian entre ellos: el terreno urbanizable, no urbanizable y urbano.

También, es importante conocer sus características, pues dependiendo de cada uno los terrenos podrían incluirse en el grupo que corresponda, ofreciendo opciones diferentes en cuanto al tratamiento del mismo y las posibilidades para su construcción.

Uno de los primeros pasos de un principiante de la construcción es la compra de un terreno adecuado para la construcción, pero es necesario conocer la clasificación del suelo, familiarizarse con el plan de zonificación y los registros de terrenos.

Conoce el Suelo Urbano

El suelo urbano generalmente es incluido dentro del planeamiento general municipal, y es este quien determina las condiciones del mismo, además de que puede estar dotado de las prestaciones necesarias para el uso público.

Adicionalmente, se considera suelo urbano, aquel que se ha urbanizado conforme al planeamiento de cada lugar o ciudad, y está conformado por diferentes categorías.

Estas categorías se conocen como el denominado suelo consolidado y el suelo no consolidado. En el caso de los terrenos consolidados, tienen la necesidad de sufrir una nueva distribución de beneficios y cargas.

Mientras que, en los terrenos no consolidados, se puede precisar de planes o estudios para poder edificar.

Lo que quiere decir que los terrenos que se encuentren en suelo urbano, requieren una calificación específica que indique donde se debe establecer los parámetros de edificabilidad.

Por otro lado, el terreno debe cumplir algunas condiciones, entre ellas, la disposición de servicios y dotaciones básicas, consolidación edificatoria, y conformidad con el planeamiento.

La disposición de servicios y dotaciones básicas, es una de las primeras comprobaciones que se deben realizar antes de comprar un terreno, pues debe contar con acceso rodado, suministro de energía eléctrica y red de aguas blancas y negras.

En caso contrario, tendrás cargas futuras que deberás asumir y pagar cuando el Ayuntamiento requiera, por ejemplo, urbanizar el sector.

Otra de las condiciones que se deben cumplir, es la consolidación edificatoria, para ello será necesario que el terreno este en un área consolidada por la edificación, por lo menos en las dos terceras partes de su superficie edificable.

Además, se debe garantizar que se trate de un suelo urbano firme y estable, y para ello de existir una trama urbana sólida en la mayor parte del área donde se encuentra el terreno.

Por último, la conformidad con el planeamiento, establecerá las especificaciones en las que el suelo ha sido desarrollado y urbanizado.

Esto quiere decir que, si el terreno está urbanizado siguiendo las determinaciones del planeamiento, es necesario comprobar que cumpla la normativa urbanística del municipio donde está ubicado y que no presente ninguna irregularidad.

Si este no fuera el caso, sería necesario realizar un Plan Especial que permita normalizar las irregularidades de un ámbito territorial desde un sector concreto, y aquí es importante tener cuidado ya que no todos los suelos urbanos son iguales.

Suelo Urbano Consolidado

El suelo urbano consolidado, incluye todos aquellos terrenos considerados un solar, o un solar a través obras accesorias.

Esto quiere decir que son terrenos aptos para la edificación y urbanizado, de acuerdo con el planeamiento urbanístico.

Suelo Urbano no consolidado

El suelo urbano no consolidado, también es denominado de núcleo rural, se trata de un terreno no consolidado por la urbanización, y para adquirir la condición de solar, se necesitan obras de urbanización.

Las obras de urbanización pueden estar definidas por alguna figura de desarrollo, es decir un Plan Especial y pueden incluir la reforma interior del terreno, renovación y mejora urbana.

Suelo no Urbanizable

El suelo no urbanizable presenta ciertas condiciones específicas, muy fáciles de diferenciar, y además es un tipo de suelo presentan diferentes tipos de protecciones, establecidas por diversas razones: su valor histórico, arqueológico, agrícola, paisajístico, cultural, entre otros.

Además, se debe tener en cuenta que puede tratarse de suelos reservados para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos, aunque en algunos casos es posible construir legalmente.

Por otro lado, es importante garantizar la conservación de este tipo de terrenos, por lo que cada municipio desarrolla diferentes protecciones a través de planes urbanísticos.

También, por razones de uso de recursos naturales o por razones de sostenibilidad urbanística, los municipios pueden considerar no urbanizable un terreno.

Suelo Urbanizable

El suelo Urbanizable se trata que aquel tipo de suelo que no presenta las características del suelo urbano ni del suelo no urbanizable.

Existen diferentes tipos de suelo urbanizable, entre ellos aquellos que no están sectorizados, y aquellos en donde está prevista su transformación inmediata.

Además, se encuentran los suelos urbanizables especiales, que presentan características ambientales peculiares.

Aunque, para poder construir en este tipo de suelos, es necesario el desarrollo previo de planes parciales o de reparcelación, y el valor del suelo dependerá de la calificación urbanística.

Generalmente, dentro de este tipo, se encuentran tres tipos de suelo: el suelo urbanizable sectorizado, el urbanizable especial y suelo urbanizable no sectorizado.

En el caso del suelo urbanizable sectorizado, es posible edificar con carácter inmediato, mientras que en el suelo urbanizable especial y suelo urbanizable no sectorizado es posible una urbanización, aunque con carácter parcial y bajo estrictas normas de protección ambiental.

Así mismo, el urbanismo, y el desarrollo de las edificaciones de cualquier tipo, en la mayoría de los casos requieren del asesoramiento de un profesional.