¿Qué es un desahucio express?
La crisis epidemiológica ha tenido sus efectos más devastadores en el sector inmobiliario, especialmente en las zonas urbanas.
Para evitar un colapso social generalizado, el gobierno ha introducido una serie de medidas para proteger a los inquilinos y ayudar a los propietarios.
Con carácter general, el arrendatario que no cumple con la obligación de pagar puntualmente la renta, se expone a un desalojo express.
¿Qué es el desalojo express?
En noviembre de 2018 se establece el desalojo express en caso de arrendamiento, el cual entró en vigor con el objetivo de promover la vivienda en alquiler en España, donde representa un porcentaje muy reducido, en comparación con algunos países europeo.
Muchos propietarios prefieren dejar sus viviendas vacías antes que alquilarlas, esto por miedo a no cobrar.
Pero, la figura del desalojo express para dar garantías al arrendador ha cambiado el panorama, con lo cual se tramitan los trámites para el desalojo forzoso del arrendatario moroso.
Tratando de evitar demoras innecesarias, se puede iniciar el proceso de desahucio fijando la cantidad requerida en la demanda.
En caso de demanda de desahucio simple, la cuantía de la demanda será equivalente a una renta vitalicia. y si se quiere una demanda de desahucio más la renta, la cuantía será aquella de la renta específica.
¿Cuándo un inquilino no puede ser desalojado?
Las reglas de desalojo se basan en las disposiciones legales que indican las responsabilidades de los propietarios. Por lo tanto, el propietario de un apartamento o casa no puede disponer libremente del inmueble, cuando sea utilizado por personas que alquilan el lugar.
Los inquilinos tienen sus propios derechos de vivienda que, entre otras cosas, les permiten estar seguros en determinadas situaciones de desalojo.
Lo más importante en el contexto del desalojo, es que solo puede llevarse a cabo sobre la base de una sentencia judicial. Al mismo tiempo, en tal sentencia no es necesario que el tribunal indique que la persona debe obtener el derecho a obtener otro alojamiento.
No obstante, el tribunal podrá indicar en su sentencia, que el arrendatario tiene derecho a un piso social como parte de la evicción. Al mismo tiempo, hay grupos de personas desalojadas que tienen derechos especiales, es decir, ¡una protección especial!
Entonces, el tribunal está obligado a indicar un alojamiento sustituto. Tales personas incluyen, entre otras, mujeres embarazadas, menores discapacitados, incapacitados y personas que cuidan a tales personas, postrados en cama, jubilados y desempleados.
¿Cuándo se puede realizar el desalojo?
La ley establece con mucha precisión cuándo es posible el desalojo: deben existir ciertas condiciones bajo las cuales el desalojo es posible. Esto puede incluir situaciones como la rescisión o el final de un contrato de arrendamiento, por ejemplo.
El desalojo puede ser una necesidad cuando el edificio necesita ser renovado y cuando no deseas mudarte voluntariamente a una propiedad de reemplazo.
La violación del orden interno, que se lleva a cabo de manera persistente, también puede dar lugar a una situación en la que hay causal de desalojo.
El comportamiento vergonzoso que les impide vivir juntos a los residentes, también puede dar lugar a una orden de desalojo de uno de los cónyuges. Esto se aplica, entre otras cosas, a situaciones en las que ha habido un divorcio.
Tales situaciones también se aplican al uso de la violencia contra las personas que viven en el mismo lugar. Por otro lado, una de las situaciones más habituales en las que existe la posibilidad de desahucio, son las deudas derivadas del uso de una vivienda.
El acreedor tiene derecho a exigir la ejecución también contra bienes inmuebles, es decir, un piso o una casa. Incluso, la subasta de un alguacil puede conducir a la pérdida del título legal del inmueble comprado.
Las causas de un desalojo express
El desalojo es la medida por la cual un juez ordena al inquilino la devolución y liberación del piso alquilado. Las causas de un desalojo express son diversas:
- La extinción del contrato de arrendamiento.
- La decisión del propietario de reutilizar la vivienda por razones de necesidad legalmente previstas.
- El incumplimiento grave de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario (abandono de la vivienda, subarrendamiento si está prohibido, cambio de uso no permitido, y más).
- La continuación del impago de la renta y/o cuotas de condominio (desalojo por mora).
Incumplimiento del arrendatario: la carta de emplazamiento
En el caso de que el arrendatario no pague una o más rentas, es recomendable que el dueño del inmueble primero escriba una carta certificada con acuse de recibo.
Allí debe solicitar el pago de las rentas atrasadas indicando una fecha determinada (generalmente 15 días).
Preparar el papeleo para iniciar el desalojo
Con la solicitud, se deberá aportar una serie de documentos. En primer lugar, el contrato de arrendamiento y el documento que acredite el impago. También es apto para el desalojo express presentar la solicitud de pago fidedigna.
Además, la ley establece la imposibilidad de oposición por parte del arrendatario. El Secretario Judicial, por lo tanto, a solicitud del arrendatario, dictará un Decreto por el cual se procederá al desalojo.
En cuanto a la obligación y citación del arrendatario, será el lugar establecido en el contrato de arrendamiento como domicilio para notificaciones.
Adicionalmente, la ley prevé la posibilidad de que el propietario condone total o parcialmente la deuda. Esta opción estaría supeditada a que el arrendatario desocupe la vivienda y/o local dentro del plazo fijado por el arrendador en la solicitud.
Inicio del procedimiento de desahucio por impago
Si la carta de emplazamiento no surte efecto, ten en cuenta que la Ley indica que el propietario deberá ponerse en contacto con un abogado de confianza para iniciar el procedimiento de desahucio.
En la práctica, el abogado notifica la orden de desalojo y la citación de validación. Es un acto que contiene las causas del desalojo y la fecha en que el arrendatario moroso debe comparecer ante el Juez.
Recordamos que deben transcurrir unos días entre la notificación de la orden de desalojo y el día de la audiencia.
Además, es importante que el arrendatario esté presente en la audiencia, porque allí podrá liquidar los atrasos (alquileres impagos más intereses legales y costas judiciales), evitando tener que liberar el inmueble.
Si el arrendatario no comparece a la audiencia o no se opone y no ha saldado la mora, el Juez convalidará la evicción, que pasa a ser «ejecutiva» y, por tanto, surtirá efecto formal en el plazo de unos días.
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